Yer ve Saha Seçimi

Saha seçim kararları, bir şirketin alabileceği en önemli kararlar arasındadır. Coğrafi konumun kötü olması, birçok yolla kârı sınırlayabilir: yüksek nakliye maliyetleri yoluyla, yüksek işçi ücretleri yoluyla, işgücü anlaşmazlıklarından kaynaklanan kesintiler yoluyla, kötü hava koşulları yoluyla, enerji kesintileri yoluyla, yerel düzenlemeler yoluyla, vs. Kötü bir yer seçimi, yüksek geliştirme maliyetleri sebebiyle de kârı sınırlayabilir. Ayrıca, genişlemeyi veya belirli imalat süreçlerinin kullanımını engelleyerek ve bu şekilde piyasa büyümesine ve değişikliklerine cevap verme kapasitesini sınırlayarak sermaye yatırımlarını da tehlikeye atabilir. Bazı durumlarda, saha ve bulunduğu yer kâr ve zarar arasındaki fark anlamına gelebilir. 

Çok az şirket geliştirilmiş sahaları terk eder. Seçim kararları genellikle geri dönüşü olmayan kararlardır ve şirketler genellikle bu kararların getirdiği zorluklar ve maliyetler ne olursa olsun yanlış kararlara da uymak zorundadır. 

Saha seçimi, yeni bir tesisin yapılacağı ülkenin belirlenmesi için uluslararası bir arayışı içerebilir. Öte yandan, bu seçim süreci, yapılacak bir genişletme için hangi bitişik arazinin satın alınacağı gibi basit bir kararı da içerebilir. 

Arayış süreci yabancı bir ülkenin (veya ülke içinde yapılan bir arayış durumunda, bölgenin) tespitine kadar sürer. Ancak, genellikle seçim ve arazinin satın alınması işlemleri ile devam eder. 

Bir tesisin tamamen veya kısmen taşınması, genişletilmesi (taşınma olmadan) veya bunların her ikisi için projeler gerçekleştirilebilir. 

Planlayıcı, saha seçim sürecini dört aşama halinde düzenlerse, proje basitleştirilebilir ve daha iyi yönetilebilir.

Birinci aşama, sahanın ve coğrafi yerinin karşılaması gereken genel koşulların belirlenmesini içerir.   Şirketin iş planlarına uygun olarak amaçlar belirlenmeli ve bunların nispi önemleri kararlaştırılmalıdır. 

İkinci aşama, genel bir yer seçimini içerir. Arayışı genel bir alana daraltır ve sahanın aranacağı ülke, bölge ve son olarak şehir ile ilgili bir dizi karar alınmasını gerektirebilir. 

Üçüncü aşama, spesifik bir sahanın seçilmesini içerir. İkinci aşamada seçilen ilk bir veya iki şehirdeki kullanılabilecek sahalar için bir arayış gerçekleştirilir. Bunlar daha sonra değerlendirilir ve en uygunu seçilir. 

Dördüncü aşama, arazinin satın alma, kiralama, opsiyon veya bir başka edinim yoluyla temin edilmesini içerir.  

Bu aşamaların örtüştüğünü göz önünde bulundurunuz. Seçim süreci, çeşitli noktalarda geri bildirimlerin olduğu bir öğrenme süreci olacaktır. Şehirler arasında hangi farklılıkların olduğunun tespit edilmesi, özelliklerde bazı değişikliklerin yapılmasını gerektirebilir. Bu sebeple, özelliklerin nihai olarak belirlenmesinden önce, şehirlerin veya bölgelerin detaylı bir şekilde gözden geçirilmesi gerekir. Benzer şekilde, uygun bir sahanın olmadığı bir şehrin değerlendirilmesinin hiçbir mantığı yoktur.  Dolayısıyla, ikinci aşamanın sonuna doğru, olası şehirler arasında belirli sahaların ön araştırmalarının yapılması gerekir. Son olarak, nihai bir seçim yapılmadan önce olası sahalar için arazilerin teminine yönelik ilk adımların atılması gerekir. Bu gibi adımlar, sahaların gerçekte uygun ve kabul edilebilir fiyatlardan satın alınabileceğine dair güvence sağlayabilir. İlk tercihin planlandığı şekilde gerçekleşmemesi ihtimaline karşı, olası ilk iki veya daha fazla saha için opsiyon veya öncelik hakkı elde edilebilir.

1.2. Üç Temel Soru

Ne kadar çok değişken veya problemler ne kadar karmaşık olursa olsun, her seçim projesi için üç temel soru vardır. Bunlar;

Ne isteniyor?

Ne mevcut?

En uygun olan ne?

Şekil 1’de gösterilen dört aşamalı yaklaşıma uygun olarak, planlayıcı ikinci aşamada genel bir yer seçimi yaparken ve üçüncü aşamada spesifik bir araziyi seçerken öncelikle bu soruları cevaplayacaktır. Soruların doğası her aşamada ve projenin amacına göre farklılık gösterecektir. Bir fabrika için neyin en uygun olduğu sorusu, bir dağıtım merkezi için geçerli olmayabilir. 

1.3. Proje Personel Kadrosunun Oluşturulması

Saha seçimi, projenin kapsamı ne kadar sınırlı olursa olsun hiçbir zaman tek kişilik bir iş değildir. Verilecek kararlar, genellikle örtülü bir şekilde de olsa gerçekte şirketin tüm operasyonlarını etkileyecektir. 

Nihai karar yetkisi tek bir yöneticide olsa bile, çoğu firmadaki başarılı deneyimler etkilenen operasyonların başındaki yöneticilerin genellikle bir kurul üyesi olarak bu sürece dahil olması gerektiğini göstermektedir. Aksi takdirde, sorumlu birkaç kişi kendi fonksiyonel endişelerini aşırı vurgulayabilir ve eşit veya daha büyük öneme sahip başka fonksiyonların endişelerini göz ardı edebilir. 

Birçok planlayıcı, en iyi çalışma düzenlemesinin iki gruptan oluştuğunu tespit etmiştir. Bunlardan birisi, amaçların belirlenmesinden, ilerlemenin gözden geçirilmesinden ve nihai kararların alınmasından veya onaylanmasından sorumlu bir üst yönetim gurubudur. Diğeri ise, işletme yöneticilerinden veya bunların görevlendirdiği temsilcilerden oluşan bir çalışma grubudur. Bu grup, dış kaynaklardan bilgi toplar, bunları analiz eder ve önerilerde bulunur. Genellikle dışarıdan tutulan bir danışman, endüstriyel emlak komisyoncusu veya geliştirme uzmanı çalışma grubuna destek sağlar. 

İdeal olarak, proje yöneticisi gelecekteki tesis müdürü veya mühendisi olur ve çalışma grubu sahadaki tesislerin planlamasını yapacak olan kişileri içerir. Tesis mühendisi genellikle saha seçimi projelerinde kilit bir rol oynar. Genellikle, su ve enerji temini, atık suların ve hava kirleticilerin arıtılması, geçmişteki arazi-bina oranları, saha geliştirme ve inşaat maliyetleri, vs. gibi kritik alanlardaki gereklilikler ile ilgili eşdeğer bilgiye sahip başka kimse yoktur. 

Ne istenildiğinin belirlenmesine yardımcı olmanın yanında, tesis mühendisi mevcut sahalar arasında hangisinin uygun olduğunun değerlendirilmesi konusunda donanımlıdır. Son yıllarda, enerji temini ve çevre kontrolleri ile ilgili hususların değerlendirilmesine duyulan ihtiyaç ile birlikte, tesis mühendisi bölgelerin ve şehirlerin değerlendirilmesinde giderek artan bir hayati rol oynamaya başlamıştır. 

2. Özelliklerin Belirlenmesi – Aşama I

Aşağıdaki hususların makul düzeyde açık bir şekilde belirlendiği iş planı olmadan hiçbir bölge veya şehir araştırması başlatılmamalıdır:          

1. Hangi ürünler (veya bunların bileşenleri) ne miktarlarda üretilecek?

2. Hangi pazarlara, hangi dağıtım kanalları yoluyla hizmet verilecek?

3. Hangi üretim operasyonları ve idari operasyonlar gerçekleştirilecek?  

4. Hangi tedarik kaynakları, hangi dağıtım kanalları yoluyla operasyonları destekleyecek?

5. Hangi meslek sınıflarında kaç adet işçi istihdam edilecek?

6. Hangi destek hizmetlerine ihtiyaç duyulacak (sadece yardımcı hizmetler değil aynı zamanda, bakım, güvenlik, yiyecek-içecek işçileri, vs?)

7. Hangi miktarlarda hangi atıklar üretilecek?

8. Operasyonların konuşlandırılabilmesi ve desteklenebilmesi için ne kadar alana ihtiyaç duyulacak?

9. Saha ne kadar hızlı büyüyecek ve gelecekteki büyüklüğü ve kullanımları ne olacak?

Araştırmaya rehberlik edecek amaçları tanımlatan yöneticilerin, önerilen operasyonların maliyet yapısına ayrıntılı bir şekilde aşina olması gerekmektedir. Nakliyenin toplam maliyetin yüzde 5’ini oluşturduğu bir durumda navlun ücreti farklarına dayalı olarak verilen yer seçimi kararlarını bulabilirsiniz. Bir ekonomik amaca verilen önem, toplam maliyet içinde temsil ettiği payla belirli bir ölçüde ilişkili olmalıdır. 

2.1. Amaçların Tanımlanması

İş planı ile imalat maliyeti ilişkisinin incelenmesi sonucunda, şehirlerin ve arazilerin II. ve III. aşamalarda karşılaması gereken amaçları tespit edilir. 

Amaçlar kısa açıklayıcı ifadelerle tanımlanmalıdır – düşük dağıtım maliyeti, yeterli su temini, vs. Tipik olarak, bunlar yerel kaynakların temini ile ilgili kısıtları karşılarken geliştirme ve işletme maliyetlerini en aza indirme isteğini ifade ederler. Kısacası, amaçlar, projeyi en avantajlı sahaya yönlendirecek politika ifadeleridir. Bu sebeple, amaçlar seçim kararını verecek kişiler tarafından oluşturulmalı ve kararlaştırılmalıdır. Amaçlar proje kapsamına göre değişiklik göstereceğinden dolayı, önce II. aşamada genel yer seçimi için tanımlanacak, daha sonra III. aşamada spesifik saha seçimi için tekrar tanımlanacaktır.

Amaçlarda ve özelliklerde küçük değişiklikler yapılabilir ve araştırma sırasındaki geri bildirimlerden ve devamında yürütülecek tesis planlamasından böyle bir sonuç beklenebilir. Ancak, amaçların önemli ölçüde değişmesi halinde, projenin sona erdirilmesi ve yeni bir doğrultuda yeniden başlatılması gerekecektir. II. ve III. aşamalarda yer ve sahanın seçilebilmesi için I. aşamanın tamamlanması gerekir.

2.2. İlgili Faktörlerin ve Kriterlerin Tanımlanması

Politika ifadeleri kılavuzluk bakımından iyidir, ancak şehirlerin ve sahaların karşılaştırılması için genellikle yetersizdir. Sahaların karşılaştırılabilmesi için daha ayrıntılı olarak belirlenmeleri gerekir. Bunu sağlamak için, her bir amaca yönelik olarak bir veya daha fazla seçim kriterinin tespit edilmesi gerekir. 

Şekil 2’de, “yüksek görünürlük” halkla ilişkiler bakımından önemli bir amaçtır. Sahaların görünürlükleri anlamlı bir şekilde karşılaştırılacak ise, planlayıcının görünürlüğü ölçüme izin verecek bir şekilde tanımlaması gerekir. Bu bir seçim faktörünün ve buna karşılık gelen kriterin belirlenmesi yoluyla yapılır ve tercihen aynı zamanda amaç tanımlanır. Görünürlük örneğinde, ön cephe trafik hacmi bir faktördür. Hacmin en fazla olması istenir. 

Eğer amaç düşük geliştirme maliyeti ise, faktörler dönüm başına arazi maliyetinin düşük olması ve metrekare başına inşaat maliyetinin düşük olması olabilir. Kriter ise, her iki durumda da maliyetin en aza indirilmesidir. 

Eğer amaç konusu bir kısıt ise, yeterli gaz temini gibi, ve faktör ayda 9 milyon mt3 ise, kriter basit bir şekilde bu ihtiyacın karşılanması olacaktır. Ayda 9 milyon mt3 gaz temininin mümkün olduğu sahaların daha ileri düzeyde karşılaştırılması için, hizmet kesintilerinin sıklığı gibi ilave faktörler ilave edilebilir. Buradaki kriter ise bunların en aza indirilmesidir. 

Yönetimin amaçlarını ilgili faktörlere dönüştürmede zorluk yaşayan planlayıcılar, saha seçim faktörlerinin yayınlanmış kontrol listelerine başvurabilirler. 

Şekil 2. Saha özellikleri 

2.3. Ekonomik Karşılaştırmalar

Saha seçimi ile ilgili en cazip yaklaşım, her bir potansiyel sahada geliştirme ve işletme maliyetlerini belirlemek ve en fazla getiriyi sağlayacak olanı seçmektir. Bunu söylemek yapmaktan daha kolaydır ve genellikle bölge veya şehir düzeyinde analiz ile sınırlıdır. Fonksiyonel özelliklerin (erişim, işgücüne yakınlık, vs.) somut maliyetlerden çok daha önemli olduğu durumlarda saha düzeyinde ekonomik karşılaştırmalar genellikle anlamsızdır. Bölgesel düzeyde bile, kararın fonksiyonel özelliklere dayalı olarak alınmasını gerektiren toplam işletme maliyetlerinde çok az fark olması durumu ile karşılaşmak olağandır. 

Yine de, mümkün olduğu durumlarda, planlayıcılar ekonomik amaçları ve bunların faktörlerini, yatırım getirisi analizleri veya öngörülen kar-zarar tabloları ile birlikte ele almalıdır. Ekonomik gerekçe iş planlamasının bir parçası ise, kullanılan model aynen bırakılmalıdır ve araştırma olası her bir saha için uygun maliyet verilerinin toplanması üzerinde odaklanmalıdır. 

Maliyet verilerinin oluşturulması çok zaman alıcı olabilir ve bunlar hızlı bir şekilde güncelliklerini kaybedebilirler. Katılan yöneticilerin bazı ayrıntılı dahili çalışmalar yapmaları gerekecektir. Bunun için harcanması gereken çaba, projenin erken aşamalarında amaçları ve faktörleri belirlemeyi çok daha önemli kılar. Planlarda ve amaçlarda önemli değişikliklerin yapılması maliyet verilerini kullanışsız hale getirir ve projenin zaman ve para bakımından önemli ölçüde gerilemesine yol açar.

Maliyet verilerinin eksik olduğu veya mevcut olmadığı ve fonksiyonel özelliklerin çok önemli olduğu durumlarda, ağırlıklandırılmış faktör yöntemi oldukça faydalı olabilir. Bu yaklaşım genellikle bir ekonomik değerlendirme ile birlikte uygulanır. 

3. Genel Yer Seçimi – Aşama II

3.1. Ortak Amaçlar

İki yer seçimi projesi hiçbir zaman tamamen aynı amaçlara sahip olamaz veya ortak amaçları aynı şekilde tanımlayamaz. Ancak, yine de çoğu yer araştırmasının etrafında organize edildiği bazı ortak amaçlar vardır. Beklenebileceği gibi, bunlar temel olarak ekonomik amaçlardır, çünkü neredeyse tüm işletme maliyetleri yere göre değişiklik gösterir. Ayrıca, yerel kaynaklar ile ilgili olan bazı amaçlarda her projede mevcuttur; örneğin tesis tam olarak faaliyete geçecek ise karşılanması gereken özellikler gibi. 

Aşağıda en yaygın olarak karşılaşılan amaçlardan bazıları ve bunların tipik faktörleri listelenmiştir. Bu liste tam bir liste değildir ve sıralama herhangi bir anlam ifade etmemektedir. 

1. Düşük malzeme temin maliyeti. Hammaddelerin taşınması veya depolanması pahalı olduğunda veya fiyatlar coğrafi olarak değişkenlik gösterdiğinde, tedarik maliyetleri kritik olabilir. 

• Birim hammadde başına maliyet

• Yıllık gelen navlun maliyetleri

2. Düşük dağıtım maliyeti. Malzeme tedarikçileri ve piyasa merkezi aynı yerde olmadığı takdirde, yöneticilerin düşük tedarik maliyeti isteği ile düşük dağıtım maliyeti isteği arasında bir denge kurması gerekir. Tipik faktörler arasında aşağıdakiler yer almaktadır: 

• Mamul ürün birimi başına teslimat maliyeti

• Yıllık giden navlun maliyeti

3. Düşük işgücü maliyeti. Ürünlerin emek yoğun olduğu durumlarda, düşük işgücü maliyeti en önemli proje amacı olabilir. İşgücü maliyetlerini karşılaştırmak için hiçbir faktör tek başına yeterli değildir. Sonuçlar genellikle aşağıdaki faktörlerden sentezlenen yıllık işgücü maliyetlerine veya birim başına işgücü maliyetine dayalıdır. 

• Mesleğe göre ücretler (başlangıç, orta, üst)

• Ücret dışı ödemeler

• Ortalama çalışma haftası ve yerel tatiller

• Fazla mesai ücreti

4. Yeterli işgücü arzı. Mevcut işgücü ya yeterlidir ya da yetersizdir; sonuçlar genellikle yeterli miktara ve verimliliğe dayalıdır. Tipik faktörler arasında aşağıdakiler yer almaktadır (beceriye veya meslek grubuna göre):

• Dolaşım mesafesindeki potansiyel işçiler     

• İşsizlik oranları

• Devamsızlık

• Devir hızı

• Grev geçmişi ve potansiyeli

5. Yeterli su-elektrik-gaz hizmetleri. İstenilen miktarlarda ulaşabilirlik mümkündür veya değildir. Yeterli olanın kalitesi aşağıdaki faktörlerin ölçümüne dayalı olarak değerlendirilebilir: 

• Hizmet kesintileri

• Tarife veya ücretler 

• Su için, sertlik ve kimyasal bileşim

• Gaz için, BTU değeri

6. Düşük vergilendirme. Diğer tüm maliyetler birbirine yakın olduğunda, vergilendirme belirleyici değişken olabilir. Devletlerin uyguladığı gelir vergileri önemli düzeyde olabilir ve sadece oran bakımından değil aynı zamanda vergilendirilebilir gelirin tanımı bakımından önemli ölçüde değişkenlik gösterebilir. Değerlendirilecek tipik vergi faktörleri arasında aşağıdakiler yer almaktadır:

• Kurumlar vergisi ve kişisel gelir vergisi   

• Satış, kullanım veya bordro vergileri

• İşsizlik tazminatı vergileri

• İşçi tazminatı vergileri

• Emlak vergileri

• İmtiyaz vergileri ve diğer vergi ve ücretler

7. Yeterli şehir hizmetleri ve tesisleri. Bunlar genelde soyut faktörlerdir ancak genellikle işletme maliyetleri kadar önemlidirler. Ölçülecek faktörler arasında, ihtiyaç duyulan hizmet ve tesislerin erişilebilirliği, kalitesi ve maliyeti yer almaktadır. Bunlar aşağıdakileri içerebilir:

• İşletme hizmetleri

• Eğitim tesisleri

• Eğlence tesisleri

• Tıbbi tesisler

• Polis ve itfaiye

8. Yeterli ulaşım hizmeti. Tedarik ve dağıtım maliyetlerinin dışında, tesisin işletilebilmesi için belirli düzeylerde hizmet gerekli olabilir. Ölçülecek faktörler arasında aşağıdakiler yer almaktadır (ulaşım türüne göre):

• Belirli şehirlere gidiş ve dönüş yönünde transit süreleri 

• Teslimat programları

• Yeterli hat sayısı

• Yeterli özel hizmetler

9. Ilıman iklim. Depolama veya montaj için açık alanlar kullanılacaksa veya içerideki sıcaklık ve nemin kontrol edilmesi gerekecekse, ılıman iklim büyük öneme sahiptir. Tipik faktörler arasında aşağıdakiler yer almaktadır:

• Aylara göre derece/gün

• Güneşli gün sayısı

• Ortalama aylık sıcaklıklar

• Ortalama aylık nem

10. Düzenlemelerden bağımsızlık. Şirketleşme prosedürlerinin, istihdamın, çevre kullanımının ve diğer eylemlerin ne dereceye kadar düzenlemeye tabi tutulduğu, yere göre değişiklik gösterir ve izin verilen faaliyetin maliyetini ve düzeyini etkileyebilir. Değerlendirilecek tipik faktörler arasında aşağıdakiler yer almaktadır:

• Çalışma hakkı kanunları

• Toplu sözleşme kanunları 

• Sağlık kanunları         

• Şirketleşme kanunları

• Zorunlu kirlilik kontrollerinin maliyeti

11. Uygun sahaların mevcudiyeti. Hiçbir uygun yerin bulunamaması nadir bir durum olmakla birlikte, genel yer seçiminden önce aday şehirlerin kontrol edilmesi akıllıca bir iş olacaktır. 

3.2. Araştırmanın Gerçekleştirilmesi 

Birinci Aşamada amaçları ve faktörleri açık bir şekilde tanımlamanın değeri, araştırma başladığında kolaylıkla fark edilebilecektir. Endüstriyel geliştirme yetkilileri ile kurulacak irtibat sayesinde çok sayıda istatistiğe ulaşılabilir. Bu bilgilerin çoğu bir karara varmak için çok az değere sahiptir. Analist, elinde faktörler olduğunda, doğrudan sadece ihtiyaç duyduklarını değerlendirmek için ilerleyebilir. 

Bir araştırma faaliyetinin herhangi bir düzeyinde yardımcı olmaya hazır profesyoneller vardır – kamu, bölgesel veya yerel. Hizmet şirketleri, demiryolları ve endüstriyel emlak müşavirleri de araştırma sürecinde yardımcı olabilirler. Yine de, bu yardım kaynaklarının her birinin belirli bir alanı “satmak” isteyebilecekleri unutulmamalıdır. 

Araştırma süreci, yukarıdan aşağıya doğru bir düzen takip ederek hızlandırılabilir – öncelikle ülke ve bölge düzeyinde yardım alarak ve daha sonra seçenekler bir veya iki şehre indirildiğinde yerel ticaret odalarından ve endüstriyel emlak müşavirlerinden yardım alarak. 

4. Saha Seçimi – Aşama III

4.1. Ortak Amaçlar

Saha düzeyinde, fiziksel özellikler ve çevre ile olan ilişkiler ekonomik faktörlerden daha önemlidir. Çoğu şirket aynı genel özellikleri arzu eder ve bu durum bir dizi yaygın amaçlar ve seçim faktörlerine yol açmaktadır. Bunların en yaygın olanları aşağıda listelenmiştir. İş gücü, kamu hizmetleri, yerel hizmetler ve diğerleri ile ilgili amaçların spesifik bir sahanın seçilmesine yönelik olarak II. aşamaya göre nasıl yeniden tanımlandığına dikkat ediniz. 

1. İşgücüne yakınlık. Bir saha, çalışan nüfusa daha yakın bir başka sahalar ile rekabet etmesi gerekiyorsa ihtiyaç duyduğu işçileri çekemeyebilir veya elinde tutamayabilir. Bu durumda, daha iyi bir yerde normalde olması gerekenden daha yüksek ücretlerin verilmesinin gerekebileceği maliyetli bir sonuç ortaya çıkabilir. Bu konuda tipik olarak ölçülen faktör işe gidiş-dönüş süresidir. 

2. Kamu hizmetlerine yakınlık. En yakın hatlara olan mesafe saha geliştirme maliyetlerini ve süresini önemli ölçüde etkileyebilir ve zaman genellikle satışlardaki ve pazar payındaki kayıp olarak ölçülebilir. Kamu hizmet şirketlerinin hizmet götürmek için özel ekipmanlar sipariş etmesi gerekiyor ise, bu gecikme daha da uzayabilir. En sık olarak ölçülen faktörler arasında ihtiyaç duyulan her bir hizmet için mesafe ve maliyetlerdir.

3. Şehir hizmetlerine ve tesislerine uzaklık. Sadece polis ve itfaiye gibi hizmetlere olan yakınlık değil, aynı zamanda motel ve restoran gibi ticari hizmetlere olan uzaklık da önemlidir. Tipik faktörler arasında cevap süresi (polis ve itfaiye için) ve araba ile ulaşma süresidir (diğer hizmetler ve tesisler için). 

4. Yeterli saha büyüklüğü. Birinci aşamada geliştirilen özelliklerin gerekli alanı uygun şekilde belirlemesi umut edilir. Bu üçüncü aşamada beklenen ise bu miktarın gerçekte bulunmasını sağlamaktır. Seçim faktörü, topografya, toprak koşulları, kullanım hakları, vs. gibi etkenlerin bir fonksiyonu olan kullanılabilir alan olmalıdır.

5. Yeterli toprak dayanımı. Ağır inşaat çalışmalarının tasarlandığı durumlarda, yeterli toprak dayanımı önemli bir kısıt haline gelir. Bina tasarımları ve yükleme verileri olmadığında bile, pahalı toprak hazırlama ve özel temel çalışmaları gerektirebilecek sahalardan kaçınmak için toprak dayanımlarının dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi gerekir. Toprağın dayanım kuvveti bu seçim amacının en yaygın faktörüdür.                    

6. Yeterli drenaj. Özellikle açık alanların yoğun bir şekilde kullanılacağı durumlarda, düzgün drenajı sağlamaya yönelik düzleştirme ve özel inşaat çalışmaları oldukça maliyetli olabilir. Genellikle drenaj ile ilgili iyileştirmelerin maliyeti bir faktör olarak kullanılarak sahalar karşılaştırılır.  

7. Çevredeki koşullar ile uyum. Daha sınırlayıcı arazi kullanım kontrollerine yönelik genel eğilim ile birlikte, sahanın yakın çevresindeki alanlar ile uyum önem kazanmaktadır. Sahanın amaçlanan kullanımları ile şehrin kapsamlı planında öngörülen kullanımlar karşılaştırılarak bunun uzun vadede kontrol edilmesi mümkündür. 

8. Düzenlemelerden bağımsızlık. Düzenlemelerden kaçınmak mümkün olmamakla birlikte, bunların olası etkileri olası sahalar arasında değerlendirilebilir ve karşılaştırma yapılabilir. Ölçülecek faktör saha ve amaçlanan kullanımı üzerinde yetki sahibi olan her bir organın tutumlarıdır (olumlu ya da olumsuz.) 

9. Nakliye hizmetinin sıklığı. Aynı genel alan içindeki sahalar arasında teslim alma ve teslim etme sıklığı büyük ölçüde farklılık gösterebilir. Bu durum demiryolu hizmetleri ve toplu taşımacılık için özellikle geçerlidir. Faktörler genellikle teslim alma, teslim etme veya günlük veya haftalık uğrama sıklığı bakımından tanımlanır. 

10. Erişilebilirlik. Bazı sahalar, işçilerin ve taşıtların sahaya daha etkili bir şekilde geliş ve gidişlerini sağlamak için maliyetli ve zaman alıcı iyileştirmelerin yapılmasını gerektirebilir. Bu gibi iyileştirmeler arasında hemzemin geçitler, karayolu erişimi, kavşak kontrolleri, vs. yer alır. İhtiyaç duyulan iyileştirmelerin maliyeti, erişilebilirlik için en yaygın olarak tanımlanan faktördür.

11. Düşük vergi. Bir yerel alan içerisinde emlak vergileri büyük değişiklikler gösterebilir. Bunların her bir saha için belirlenmesi ve yıllık bir maliyet faktörü kullanılarak karşılaştırılması gerekir. 

12. Düşük saha hazırlama maliyeti. Drenaj ve toprak dayanımı için yapılacak iyileştirmelerin dışında, bir sahanın mevcut yapılardan veya bitki örtüsünden arındırılması değişen düzeylerde maliyet getirebilir. Bunlar normal olarak dönüm başına maliyet olarak değerlendirilir. 

13. Gelecekte genişleme kolaylığı. Bitişik bir arazinin gelecekteki kullanım ve mülkiyet olasılığı nedir? Saha “dört yandan sıkışmış” bir durumda mıdır, yoksa gelecekteki edinimler yoluyla genişleyebilir mi? Bitişik arazinin gelecekte edinilebilirliği gibi bir faktör kullanılarak sahalar bu bakımdan karşılaştırılabilir. 

14. Düşük arazi maliyeti. Bir sahanın satın alma maliyetine genellikle toplam geliştirme maliyetleri ile ilgili olarak aşırı önem atfedilir. Yine de, bu yerel düzeyde önemli bir değişkendir ve “dönüm başına TL” bazında ölçülür.

4.2. Araştırmanın Gerçekleştirilmesi

İkinci aşama (Genel Yer Seçimi) sırasındaki araştırma faaliyeti yerel alanda en az bir sahanın olmasını sağlamış olacaktır. Eğer eldeki saha tüm amaçları karşılıyor ise, daha fazla araştırma yapmaya gerek olmayabilir. İkinci aşamada seçilen alan küçük ise, elinizde birden fazla saha olmayabilir.    

Genel yer seçiminde yararlanılan yardım kaynaklarının aynıları spesifik sahaların bulunması için de kullanılabilir - genellikle yerel emlak uzmanlarından daha fazla yararlanılarak. 

Araştırma en olası bir veya iki sahaya indirildikten sonra, üst yönetimin bunların her birine ziyaretler yapması gerekir. Arazi sahibinin makul bir fiyatta bir opsiyon tanıması halinde, üst yönetim karar verir vermez bu opsiyon kullanılmalıdır. Aksi takdirde, sahanın makul bir fiyatta edinilebilmesi için satın alma müzakereleri başlatılmalıdır.

Arazi sahibinin arazisi ile ilgilenildiğini öğrenmesi sebebiyle arazi fiyatının artması olasılığı karşısında gizlilik mümkün olduğunca uzun süre korunmalıdır. Her halükarda, satın alma veya kullanımın kesinlik kazanacağı IV. aşamaya (arazi temini) kadar yerel kamuoyuna açıklama yapılmamalıdır. 

5. Sahanın Temin Edilmesi – Aşama IV 

III. Aşama sırasında en cazip sahanın/sahaların satın alınmasına veya kiralanmasına yönelik bazı teklifler yapılmış olacaktır. Bunlar opsiyon veya öncelik hakkı şeklinde olabilir. Veya sadece bir emlak müşaviri yoluyla irtibat kurulmuş ve fiyatlar belirlenmiş olabilir. IV. aşamada, en cazip sahanın satın alınması veya kiralanması için son pazarlıklar yapılır. Sürecin kapatılmasından önce aşağıdaki faaliyetler gerçekleştirilmelidir:

• Saha kullanımı ile ilgili tüm kısıtlamaların son kez gözden geçirilmesi      

• Planların tüm ruhsatlandırma makamları ile birlikte ön gözden geçirmesi 

• Finansman planlarının geliştirilmesi ve üst yönetim tarafından onaylanması

• Son toprak testi

Bu süre boyunca, birinci tercihte öngörülmeyen sorunların çıkma ihtimaline karşı bir güvence olarak, ikinci tercih sırasındaki saha için bir opsiyon hakkı tutulabilir

Doç. Dr. Hakan BÜTÜNER Stratejik Planlama, 5S, Verimlilik