Fizibilite Çalışmalarının Önemi

‘Fizibilite’ kelimesi, “yapılabilirlik, olabilirlik” anlamına geliyor.

Fizibilite çalışmaları; herhangi bir yatırım veya projeye başlama kararı vermeden önce gerekli olan tüm bilgilerin sistematik şekilde elde edilmesiyle başlıyor. 

Rapor aşaması ise ekonomik, yasal, teknik ve finansal araştırmaların sonucunda yatırımın kârlı olup olmadığını ortaya koyan dosyanın oluşturulmasını sağlıyor. 

Fizibilite çalışması zaman alan ve yüksek maliyeti olan bir çalışmadır. Bu bakımdan, daha en baştan yatırım fikrinin olabilirliği konusunda ‘ön fizibilite’ denen kısa bir araştırma yapılmalıdır. “Bir iş yeri açmak çok kolaydır, onu açık tutmak ise çok zordur” şeklinde güzel bir Çin Atasözü vardır. Demek ki başlangıcı biraz uzatmanın faydası olmalıdır. Belki de daha bu aşamada olumsuzluk tespit edilecek ve paranın cepte kalması sağlanacaktır.    

Öyle ya; bir işin sonunda elde edilecek getirinin, harcanacak kaynaktan az olduğu görülürse o yatırımdan uzak durmak gerekmez mi ?  

Aşağıda vereceğim örneklerin tamamında sadece ‘ön fizibilite’ aşaması bile yeterli olabilirdi. Yani baştan ‘fizibıl olmadığı’ görülmeli ve yatırımların bazılarından vazgeçilmeliydi. Oysa muhtemelen zarar eden yatırımlar gerçekleşmiştir. 

Bizim gibi sınırlı sermaye kaynağına sahip ülkelerin kamu ve özel sektör işletmeleri, yatırım yapıp yapmayacaklarına karar verirlerken yuvarlak hesaplara göre değil, mutlaka detaylı matematiksel hesaplara dayanan araştırma yöntemlerini kullanarak sonuca ulaşmalıdırlar.

Kamu yatırımlarından olumsuz bir örnek vereyim. 

Eski Ulaştırma ve Altyapı Bakanı Cahit Turhan açıklamıştı. Kütahya’da yap-işlet-devret modeliyle yapılan ve 2012 yılında açılan Zafer Havalimanı için 4 yıllık garanti farkı olarak İC (İçtaş) şirketine 26.6 milyon euro ödeme yapılmış. 50 milyon euro’luk bir yatırımla inşa edilen havalimanı için verilen yolcu garantisinde yüzde 96 oranında yanılma meydana gelmiş. “Bu meydanı 4 yılda 4.073.018 yolcu kullanır” diye öngörülmüş, dört yılda kullanan yolcu sayısı 170.534’de kalmış. 

Elbette bu yatırım Afyon ve Uşak gibi yakın illeri de kapsamaktadır. Ancak nüfuslarını hesaba dahil etmek yanında; yaş grubu, meslek ve gelir seviyeleri de filtrelenmeliydi. Bu yatırımın ileriye dönük zorunlu bir kamu yatırımı olduğu bilinse bile yolcu sayısındaki öngörünün temelden yanlış olduğunu kabul etmek zorundayız.  

Özel sektör yatırımlarına gelince;

• Açtığı her üç şubeden birisini daha sonra kapatmak zorunda kalan perakendeciler olduğunu biliyoruz. Yanılgıda ilk sırayı ‘yanlış mağaza yeri seçimi’ alıyor. İkinci sırayı, doğru yer seçimine rağmen hesapları bozan ‘kira/ciro oranı’ alıyor. “Rakip yerine ben tutayım” aceleciliği şişen kiraları gündeme getiriyor.    
•  Ülkemizde rakibinden daha düşük ciroyla, binlerce daha fazla personel çalıştıran perakendeciler vardır. Bu da personel giderinin ciroya oranını limitlerin dışına taşıyor.    
•  Yanlış AVM yatırımlarının temelinde yanlış fizibilite raporları vardır. Anadolu’da bolca örneklerine rastladığımız; başlangıçta metrekaresi 35 dolardan yapılan kiralamaların daha sonra 8 dolara kadar gerilemesi, 40 euro'dan yapılan hesapların daha sonra 15 euro'ya kadar inmesi önemli sorun oluşturuyor.  
• Fizibiliteyi hazırlayan şirket aynı zamanda kiralamayı da yapınca, işini bitirip ayrılma gündeme geldiğinde bütün dertler yatırımcıya kalıyor.     
• Demek ki fizibilite çalışması sadece konusunda uzman şirketlere değil, aynı zamanda iş ortağı olmayan bağımsız şirketlere yaptırılmalıdır.
• Belki bu şirket sizi yatırımdan vazgeçirecektir. İlkinde bu ihtimal var mı?

İzmir Mavişehir’de 3 AVM yanyana yer alıyor, dördüncüsü de 3 km mesafede bulunuyor. Bu durum sözün bittiği yerdir. 

Gelişmiş ülkelerde bir işe başlarken yetkili makamlarca da fizibilite raporu isteniyor. Bunu ortaya koymadan işe başlanmasına yasalar izin vermiyor. 

Ne iş yapacağınızı, nasıl yapacağınızı, iş planınızı, işle ilgili beklentinizi, imkanlarınızı, sermayenizi, sisteminizi raporlamanız gerekiyor. İnandırıcı bulunursa işe başlayabiliyorsunuz.

Peki gelişmiş ülkelerin girişimciye çıkardıkları bu zorlukların sonuçları nedir ?

İşin devamındaki istikrar, iş disiplini, güven, verimlilik…

Bu prosedürlerin olmadığı ortamda ise; yanılan girişimciler, aç kapa dükkanlar ve işletmeler, konkordatolar ve hüsranla sonuçlanan girişimler…

Ülkemizde, yatırımcı bir işe girmeyi kafasına koymuşsa, konuya hep olumlu tarafından bakıyor. Ve sonunda ortaya ‘fizibilite raporu’ yerine ‘iş planı’ çıkıyor. Oysa bu iki çalışma birbirinden çok farklıdır.

Fizibilite raporu; ‘Bu iş yapılabilir mi?’ sorusuna cevap arıyor. İş planı ise yukardaki soruya bulunan cevabın olumlu olması durumundaki yol haritasını belirliyor.

Fizibilite raporundaki en iyimser senaryonun iş planında esas alınması önemli risktir. Oysa aynı çalışmada başka alternatif senaryolar da yer alır. Daha kötümser senaryoya göre tavır belirlemek belki kurtarıcı olur ama bizim coğrafyada çok rastlanan bir durum değildir. 

Yine güzel bir sözle bitirelim ; “İş hayatındaki sürprizlerin yüzde doksandokuzu olumsuzdur.” (Harold S. Geneen)

İşte küresel anlamda verimliliği artıran da, bu kötü sürprizlerin önünü kesmek üzere iyi hazırlanmış fizibilite raporlarıdır. 

Ercüment TUNÇALP Perakendecilik, Merchandising, Satış Noktaları Çözümleri